“各地楼市细则定调不一 新政后投资客在玩什么”

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文前提:中央房地产新政出台后，各地也相继出台了一系列细则。 通过比较这些细则，发现明显出现了一定的不调整情况，这也进一步加剧了市场的混乱感，严重影响了楼市的短期走势。

各地新政紧张多变

最近房地产市场最引人注目的不就是此前公布的房地产新政吗？ 此次新《国十条》作为“国发”号文件，标志着该通知由国务院直接发布，政策意义重大。 其实自1998年开始住房制度改革以来，至今只有1998年23号文、2003年18号文、2007年24号文等6个国务院直接发行的房地产政策。 中央的政策出台后，随之最大的担忧是各地跟进的细则。 现在，时间已经过去了一个多月，各城市也相继出台了许多细则，但多位投资者想知道的是，这些细则的情况是怎样的呢？

仔细分析这些已经发布的细则，记者发现可以表述为“无法进行一定的调整”。 有些细则非常严格，其力量甚至超越了以往中央政策，有些细则“和大家一样”，跟着中央的步伐走。 另一方面，也有比较温和，没有采取非常有力的措施的。

4月底，北京市率先出台细则，坚决遏制房价暴涨，加强住房保障工作，增加住房用地比较有效的供给，实行更严格的差别化住房信贷政策，抑制投机购买，除此之外，商业银行还根据风险情况暂停发行第三套以上住房，1年以上北京市纳税说明。 北京细则中最严格的是“限购令”，即同一买房家庭只能新建一套商品住宅。 这使北京细则成为各地楼市调控细则中力度最大的一条。 青岛、深圳等地发布的细则并未确定限制家庭购房个案数量，但对3套房的贷款问题作了规定，基本按照国家政策上限执行。 相比之下，随后出台的广州、重庆等细则更是“温和”，不仅家庭购房限额尚未确定，三套房贷款也未确定规定。

表1各地发布的楼市实施细则管窥表

那么，各地楼市实施细则为何如此不调整呢？很明显，地方政府在房地产调控中的优势并未消失，市场也产生了不同的评价。 一位业内人士认为:“地方政府对土地财政的依赖，是其暧昧态度的根源。”

对此，中国指数研究院解体分析认为，从财政收入来看，地方政府依赖房地产相关税收收入和土地出让金，因此新政对地方政府的影响程度远远超过中央政府。 在地方政府近年来财政收支差距扩大的背景下，新政和地方政府房地产相关收入缩小，加大地方财政压力，影响保障性住房建设和土地供应计划的顺利完成。

1全国土地转让总价款对地方财政收入的比率

首先，房地产新政有可能引起房地产市场和土地市场的短期低迷，减少土地出让收入。 作为地方政府财政收入的第一大财源，土地出让金一直是地方财政收入(不包括中央转移支付)的40%左右。 因为这笔土地出让金收入的减少会导致地方政府收入的减少。 其次，房地产开发企业广告主要缴纳营业税、公司所得税、契税、房产税及土地增值税等，这些税收收入主要归地方政府所有，2008年的数据是房产税、契税及土地增值税三大对地方财政收入的贡献为10.9%， 这是因为地方政府比中央政府更依赖房地产类的税收收入。

由于土地出让金和房地产类对税收的严重依赖，该房地产调控对地方政府的影响程度远远超过中央政府，再加上地方政府财政收支差异非常明显，地方政府在今后一段时间内可能会面临更大的财政压力。

政策博弈影响后市

由于以上各种因素的存在，相关政策的博弈必将影响楼市后市的进一步快速发展。 最近，新华社发表了地方管制细则越来越“灵活”的现象。 文案指出，4月中旬公布的《国十条》突显了中央政府遏制楼市投资投机、加强监管、增加供给、遏制房价暴涨的决心。 但是，为什么至今楼市依然难以看清趋势呢？ 分析人士认为，除了资金无忧的房企降价促销内生动力依然不足外，还有一个原因是，一点点的地方调控政策力度远远低于预期，信号不一，“看空”和“涨价”的博弈自然持续。

正因为很多地方政府政策本身所表现出的不明确性，市场的混乱也进一步加深了。 聚焦网络新政影响的调查显示，61%的读者认为刚刚出台的一系列调控政策“治标不治本”，59%的读者认为“房价还将持续上涨”，47%的读者认为“成交量还将持续上升” 这几个已经充分体现在市场成交量上，从表2可以看出，新政出台后，除了北京等城市日均成交笔数明显减少外，青岛、武汉、重庆等城市波动不大。

表2截至2 2007年主要城市新房日平均成交笔数

(资料来源:在creis中指定资料，fdc.soufun )

当然，长期以来宽松的货币政策何时退出仍然是影响未来房地产市场走势的关键。 对此，中国指数研究院根据“房地产业长时间快速发展动态模型”和历史数据，分析货币政策是影响中国房地产市场走势的重要因素。 2008年末开始的宽松货币政策如何退出是影响年后房地产市场走势的重要因素。 另一方面，2009年全年信贷投入达到9.6万亿元，年1~4月新增3.4万亿元，过剩的货币供给将丰富当前中国经济整体的流动性，投资投机性购买的诉求仍将影响未来房地产市场的走势。 另一方面，货币政策有其自身的周期性特点，为了防范信用过度投入带来的金融风险，目前的货币政策正从2009年上半年的“极度宽松”转向现在的“适度宽松”:年初公布的7.5万亿元新融资计划大大低于2009年的9.6万亿元， 由此可见，随着宏观经济持续复苏和通胀预期的加强，宽松货币政策逐渐退出，全年央行加息或再次提高存款准备金率的可能性较高。 $$分页符$$

新政后投资者在做什么

文前提:由于楼市经历了严格的宏观调控，这次，我们将眼球聚集到了特殊群体——房地产投资者身上。 现在这部分人在做什么？ 他们对市场有什么评价？ ……弄清楚这些问题可能会给买家提供一点有益的帮助。

楼市遭遇宏观调控期间，房地产投资者到底在做什么？ 投资者作为楼市中的特殊群体，资本受益的性质，往往是他们对市场变化最敏感，总是最先做出反应。 由于关注这个群体，我们可以在一定程度上评估未来市场可能发生的变化。

本刊记者通过多方努力，采访了以下几位投资者。 我们试图用他们的方法尽早探索市场未来的变化。 虽然他们对现行监管政策的比较反应可能不代表整个市场的趋势，但不可否认的是，一些投资者的方法往往会成为市场的正面或负面参考。 这里需要证明的是，文中的观点只代表投资者个人的观点。

静观其变“潜伏”

代表人物:王云海

拥有十余年房地产领域工作经验的王云海最近表现出了温和的态度。

除了自己家以外，王云海手里现在有四套住宅，都是投资。 去年，房价又迅速上涨，上涨的迅猛增长堪比2007年，国王预感到国家将对楼市开始新管制。 此后形势的迅速发展正如他推测的那样，2009年底国家停止了一系列信贷、税收优惠政策，较部分房地产转让行为开始征收房地产买卖个人所得税、房地产营业税等，今年4月，国家出台了历史上最严格的调控政策“新国十条”。

面对监管，房地产市场会怎么样？ 这是王云海最近一直在考虑的问题。 经历了两次控制的他心里很清楚，这次控制和前两次不一样。 “圈内也有朋友认为，在这次控制之后，房价是否会再次上升，可能性不大。 ”。 国王说。 持有这种观点是因为他发现这次控制的方法和以前大不相同。 例如，开始重视保障性住房的供给，扩大市场供给，不仅会缓解社会矛盾，还会分流部分市场诉求，处理供需矛盾，失去房价暴涨的动力。

王云海表示并未尽快解决手中的房地产，而是等形势明朗后再做决定。 目前的交易情况已接近“冰点”，但据他透露，这种情况不会维持很久。 他说:“现在买卖双方正在观望。 因为上海细则还没有公布，大家都在等着呢。”

让王云海有点担心的是房地产税。 国务院已经确认了房地产税改革，认为这个消息对房地产投资来说是“重大利好”。 “如果征收房地产税，住房投资在持有环节的价格将大幅增加”。 王氏说，如果房地产税在上海征收，他将出售手中的房地产，选择另一个投资方向。

拥有高质量房地产进行“长炒”的代表人物:柳新华

鉴于高质量房地产的保值增值能力，柳新华计划继续拥有手中的房地产。

熟悉新华的房地产经纪人告诉记者，柳是“无差别”的私企业主，手中的房产都不重复一次性付款，没有资金压力。 也许正因为没有债务，柳新华才能冷静应对这种控制。 最近，有人希望根据今年4月的品牌价格上涨5%，购买他手中位于古北的房产，但被他拒绝了。 “我做了很多‘思想工作’，嘴巴都快磨破了，但柳先生并没有动心。”这位经纪人这样说道。

上海高质量的房地产还有上升空间，这是柳新华的观点。 他认为，随着可建设用地越来越少，未来上海市中心新增的高级公寓数量也将减少。 但是长三角地区经济强劲快速发展，越来越多的人像他自己一样，进军上海购买运营商。 因此，他相信高质量的房地产诉求在未来相当长的一段时间内将保持旺盛的态势。 这就是这种房地产上涨的动力。

此外，柳新华认为，考虑到目前存在不小的通胀压力，拥有高质量的房地产是最好的抗通胀措施。 他认为，如果他有现金，购买力下降会带来不小的损失，如果他有不动产，资产增值可以很好地对抗通货膨胀。

但是，对于不同地方的房地产，柳新华采取了不同的解决办法。 他在长三角其他二三线城市也购买了不动产，但打算将其出售。 他认为宏观调控对这些地方的作用将会更大，因此未来面临着更长期的调整。

投资新战场进行“转移”

代表人物:沈元

新的宏观调控对投资性的诉求造成了压力，许多投资者认为住房失去了投资价值，沈元就是其中之一。

沈元是上海某外资企业的干部，从6年前开始进入房地产投资。 经历了两次宏观调控，前两次来了好几次，当然有了回报。 但这次，沈先生不打算多次继续下去，而是打算出售手中的两处房产，变成投资店。

听了原因后，沈先生说房价上涨太快，可能会面临大幅度的调整。 他投资的地区是外环线附近的九亭和松江新城，这是自住诉求最集中的地区，但最近外环线附近的住宅单价也上涨到了2万元左右。 在他看来这似乎上升得有点快。

上升得越快，意味着房价中的泡沫成分越大，这就是目前国外环路以外地区现状的评价。 考虑到目前的调控政策对投资性诉求施加较强的压力，例如在信用方面严格限制，加大转让价格，例如严格征收房地产交易的个人所得税、房地产营业税等，并且将来有可能加大持有价格。 例如，最近在上海试点房产税等，这使得住宅投资变得困难。 加上各种限制，至今为止上升太快，所以在控制时期调整压力也变大。 “我想房价一下降，就会从外侧环路以外的区域开始。 ”沈元说。

商业地产价格这几年没有像住宅一样暴涨，沈元看到了新的投资机会。 他认为这种现象不正常，随着投资者对商业地产的重视会逐渐扭曲。 他会选择什么样的商业地产进行投资呢？ 沈元说他最看好社区的商店。 因为这种形式的商店对资金要求不高，而且风险比较小，容易把握。

吃亏做“逃跑”

代表人物:何敏

一些讲究快进的房地产投资者最近只能选择解决方案离场。

何敏不是温州人，但学习了温州人的投资方法。 房地产投资理念是一个词。 是炒菜。 这也让她尝过很多甜头。 2007年夏天，她和朋友一起筹集了50万元，开始炒房。 那个时期，房地产的买卖非常容易，卖方提出的任何条件都可以满足。 因为这只是几个月，她赚了几十万元。 2008年楼市回归沉默，这也是让她最痛苦的一年，但2009年惹她生气，快进短炒，又赚了不少真金白银。

今年的宏观调控让她发现“短炒”已经失效了。 今年2月底，她计划在古北以305万元的价格从另一位投资者那里吃掉御翠豪庭的房产，半年后加价卖出45万元。 因此，前面短暂的炒作经验告诉她，如果行情稳定，御翠豪庭这样的高档楼盘，即使年初国家取消购买优惠政策，当时的调控迹象也不明显。 因为这个保守的估计上升15%也不成问题。 没有人知道宏观调控政策在“两会”之后相继出台，打乱了她的计划。 由于信贷政策的突然紧缩，何敏无法从银行申请住房贷款，她变得相当被动。

别无选择，为了尽快收手，何敏最近以303万元的收手价转让。 因为目前没有取得房产证，这种转让是以“定金”形式，约定在取得生产证的某个时间段完成交易手续。 加上中介手续费，何敏在这次炒作中亏了5万元。 但是，她认为有必要这样做。 因为新的宏观调控政策对房地产投资的压力度很大，超出了自己的预期。 “包括信用、税收等环节在内，对房地产投资的限制力度明显加大，今后一段时间内不适合炒作。 ”。 她是这样总结的。