“诺亚财富: 一半惊喜 一半忧？ 楼市能否翩翩起舞到最后”

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每年周边股市不稳定下跌、油价低迷、汇率下跌、负利率急剧出现、银行不良贷款率上升，雾霾已经笼罩全球经济。 但是，年深圳房价不合理暴涨后，上海楼市疯狂上涨就像票房满天飞的“美人鱼”一样，尝到了一半的惊喜和一半的悲伤。 这次上涨是昙花一现还是楼市变了？

正文:

目前，上海几千万价位的房子充其量可以说是改善型。 瑞虹新城6期352套住宅5小时内售完，均价8.3-8.4万左右。 现在，开发商捂着棋盘舍不得卖，等待着3、4月的小阳春行情。 二手房房东也跟风收缩供应，二手房目前作为卖方市场，违约现象和涨幅更大。 2月25日，江苏中南和融信共同在上海青浦区获得“地王”，期待着用“以面包为高价的小麦粉”烹饪“美味料理”。 无独有偶，北京五环外首拍大兴区黄村镇楼面价达到4.7万元/平方米。 此外，南京、苏州、厦门等城市楼市成交也非常喧闹。

从短期立场分解:

从长远角度分析: 人口净流入是城市房价上涨动力的非常重要的条件。 据统计，人口超过170万的城市共有13个，也是目前中国房价最高的城市，这是推动房价上涨的原动力。 从下图城市的常住人口/户籍人口比可以看出一斑。

在房价暴涨的背后，我们更担心的是来自金融市场的传导。 吸取前车之鉴，2007年美国次贷危机后，2008年深圳房价下跌，出现暂时性、个别断供现象，如果没有4万亿刺激，深圳断供数量一定不少。 最近，上海、深圳及广州的个别秩序调整政策给我们出了不少苗头。

值得我们深刻反思的是，政策比较去库存，但目前趋势非常相反，楼市结构矛盾加剧。 年疯狂股市开盘，其结局惨烈可见一斑，在类比年疯狂北上深超一线楼市，疯狂舞蹈总有随着音乐停止的一天。 总的来说，诺亚的研究在全年楼市稳定中震荡，预计成交量不会超过年高点，但全年不排除一线超市城市和要点二线城市的价格，仍有合理的上涨空间。 另外，其他周边二线城市和三四线城市仍急需去库存，存在房价和下行风险。

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作者:诺亚财富研究与快速发展中心张瑞黄琳珊