“以案说法:抵押房产要看清 解押不成过户难”

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原标题:抵押不动产，必须搞清楚难以铡切的事情(事件中说)。

【例】王某想买房子，经过多次寻找对比，看中了刘某手中的二手房。 经协商，刘某以600万元的价格将这套二手房出售给王某，王某支付购房款460万元作为首付，后刘某当月向王某交付房屋钥匙。 由于此前该房屋曾两次用于抵押，在房屋交易中，刘某只解除了该房产两处抵押登记中的一处。 另一处抵押登记因未能偿还债务未注销，抵押权人申请强制执行，法院随后扣押了涉案房屋。 结果刘某没能把房屋转让给王某。 王某向法院起诉刘某，要求办理房屋过户手续，支付逾期过户违约金83万元。

【说】法院认为，刘某因拖欠他人债务，房屋被查封，禁止买卖、过户、转让等手续，王某要求过户的要求客观上没有履行条件，法院难以支持。 并且，刘某的违约行为如王某未能取得产权证，应承担违约责任。 最终法院判决刘某支付逾期违约金56万余元。

目前二手房买卖可能存在权属争议，存在市场行情变化、参与者契约精神不足、利益心理和法律知识不足等因素，容易成为纠纷高发地区。

法官警告说，购买二手房前，一定要核实房屋的性质、权属和代理授权情况，及早防范风险。 关于房屋的性质和权利，买方可以通过查询房地产新闻区分情况来解决:不购买被扣押等不可交易的房屋。 限制交易的房屋应当在符合上市条件后购买，购买普通商品房应当履行善意观察义务，对拟设定多种抵押的房地产应当慎重合同。

卖方也必须诚实遵守法律，在合同签订前如实告知房屋共有、抵押、购房资格等有关情况合同签订后，按照合同及时履行合同，防止违约造成的高额诉讼价格和严重后果。